Как безопасно купить квартиру

Сама первая рекомендация - не верить продавцу на слово. Его право собственности на квартиру должно быть подтверждено свидетельством о праве собственности, согласие супруга(супруги) на продажу квартиры должно быть письменным. 

Если квартира была  приватизирована, то жильцы, имеющие право пользования должны дать письменный отказ от проживания, претензий на квартиру и выселиться.

Если право пользования квартирой имеет несовершеннолетний ребенок, то отчуждение жилплощади может быть только с согласия органов опеки и попечительства, которые отстаивают интересы ребенка.

Все это можно узнать, взяв выписку в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Так же в выписке будет указано, имеет ли квартира обременения (безвозмездное пользование, наем, ипотека), наложен ли судом на нее арест и имеют ли притязания на квартиру третьи лица.

Еще один очень важный документ - кадастровый паспорт квартиры. В нем указан план жилого помещения, который может отличаться от фактического. Если в квартире была произведена перепланировка, жилищная комиссия может заставить покупателя привести квартиру в соответствие с планом, что повлечет долгое разбирательство и значительные затраты.

Финансовая сторона сделки

Сделки купли-продажи квартиры заключается в два этапа: регистрация договора и регистрация права собственности. Самым верным будет заключить договор, расплатиться, а потом уже регистрировать право собственности на квартиру. Это позволит избежать неприятной ситуации, когда деньги за жилье уже уплачены, а регистрация договора «забуксовала» - например, государственные органы при проверке документов выявили нарушение. В таких случаях истребовать с продавца возврат денег почти невозможно.

 

Как правило, договор купли-продажи квартиры у нотариуса не регистрируется, но для покупателя и продавца нотариус может стать дополнительной страховкой. Обычно при регистрации договора у нотариуса расчеты происходят там же, в присутствии трех сторон.

 

Если квартира покупается в рассрочку, это обязательно должно быть отражено в договоре. Там же указывается, что до окончания расчетов квартира остается в собственности у продавца - это его защита от недобросовестного покупателя.

 

Хороший метод подстраховки - расписка, в которой продавец указывает, какую сумму денег и за что получил от покупателя.

1. Расписку лучше составлять от руки, именно в такой форме документ является весомым доказательством передачи покупателем денег в случае мошеннических действий продавца. В этом случае покупатель может подтвердить свою позицию при помощи каллиграфической экспертизы расписки. Точность данного анализа зависит, в том числе, и от количества рукописного текста.

2. Нотариальное заверение расписки не будет лишним. Чтобы совсем уж «капитально» обезопасить себя на будущее, можно призвать на помощь «главного» свидетеля, наделенного правом удостоверять подпись – нотариуса. Заверение расписки нотариусом сделает ее неопровержимым доказательством в суде. Кроме того, можно будет избежать и дорогостоящей экспертизы, которая, к тому же, делается не за один день.

 

В расписке должно быт указано:

•  Заголовок. Озаглавить документ следует таким образом, чтобы вкратце отобразить его суть: например, «Расписка о передаче аванса в счет покупки квартиры».

• Наименование сторон. В преамбуле расписки необходимо четко обозначить стороны: кто является покупателем, а кто - продавцом. Если у квартиры несколько собственников, то стоит перечислить их всех, и все они должны подписаться в получении денег. Как они будут их делить в дальнейшем, это уже их заботы. Но тот факт, что все они видели деньги и согласились с их получением, очень важен. В таком случае в дальнейшем будет исключена ситуация с внезапным «возникновением» обделенного бывшего владельца квартиры, который, якобы (а может быть, и на самом деле), ни сном ни духом не ведал о продаже его доли в собственности. Стороны в расписке не просто перечисляются, но сведения о них подкрепляются занесением данных из их паспортов. 

• Сумма. Обязательно указывается размер денежной суммы, которая предается, а также обозначается, в какой валюте происходит оплата: делается это для того, чтобы в дальнейшем избежать путаницы и разночтений. 

• Реквизиты договора. В расписке также упоминается договор, из которого возникло обязательство по передаче денег. Это нужно для того, чтобы никто не мог сказать, что было две сделки с одинаковыми сторонами, а оплата прошла только по одной. С этой же целью детально описывается предмет договора (продаваемая квартира), его почтовый адрес – это поможет в дальнейшем однозначно идентифицировать объект недвижимости. 

• Назначение платежа. Обязательно оговаривается в расписке, за что именно вносится сумма. Например, деньги могут передаваться в счет окончательной оплаты за квартиру, приобретенную по договору. Или же был внесен задаток или аванс (при этом в расписке приводится также соответствующий расчет остатка, подлежащего оплате). 

• Завершает расписку подпись продавца (или продавцов) и дата.

 

Такие нехитрые правила составления расписки помогут вам обезопасить свое имущество от мошенников и, в случае необходимости, отстоять свои законные права.